美国与加拿大再融资月供
设贷款余额为 P、月利率为 i、剩余月数为 n，正常每月本息为 P × i / [1 − (1 + i)−n]。利率为 0% 时，月供为 P / n。
美国固定利率模型以名义年利率除以 12 得到月利率；加拿大固定利率模型的等效月利率为（1＋名义年利率／2）1/6 − 1，反映半年复利。公式中年利率使用小数：6% 即 0.06。仅模拟固定利率、按月付款的房贷，不模拟可调整或浮动利率贷款。
🏡 房贷再融资计算器
本房贷再融资计算器将手续费纳入比较，支持在美国或加拿大维持现有贷款与最多两份报价之间比较。请按同一持有期查看月供、剩余债务及净节省。
🧮 比较房贷方案
USD · 美国 · 固定利率，按月付款
现有贷款
填写当前未偿本金及剩余还款期，不是最初贷款金额和期限。
USD
%／年
个月
300 个月＝25 年。请填写剩余还款月数。
再融资报价 A
填写贷款机构报价中的利率及对应摊还期。
%／年
个月
360 个月＝30 年。这是新贷款的完整摊还期，不是加拿大贷款合同期。
请在高级选项中填写费用、点数、罚金、额外还款或套现。按零计算可能高估节省。
按同一未来日期比较
计划保留贷款或房屋的时间长短，可能改变比较结果。
个月
60 个月＝5 年。比较该时点的成本及剩余债务。
USD
仅用于贷款价值比（LTV），不用于判断审批资格。
📊 再融资结果
填写必需贷款信息后即可查看比较结果。
带 * 的字段为必填。可载入示例；示例利率仅供演示，不是当前贷款报价。
⚠️ 仅供规划估算，不是贷款报价
本工具模拟固定利率、按月支付本金与利息的房贷，不包含房产税、房屋保险、PMI、税务、未来市场利率、投资回报及资金时间价值。费用与提前解除罚金应按贷款机构报价输入；实际条件、收费和资格各不相同。不要仅凭显示的月供作出贷款决定。
🧮 计算方法
按持有期比较再融资净节省
对每笔贷款，模型计算截至第 t 个月的累计本息付款、剩余本金及前期现金费用；再融资方案另将收到的净套现作为独立现金流抵消。维持原贷款与再融资之间的成本差，就是该时点估算的净节省。
较低月供可能留下更多债务，尤其在延长摊还期时。月供节省描述现金流；净成本节省为正，才表示该时点的模拟融资成本较低。额外偿还本金可能提前结清并减少利息，但本工具不估算合同提前还款限制。
手续费、折扣点数与套现
比较报价中的现金自付费用与融入新贷款的费用。融资支付的固定费用和罚金增加本金；融资点数通过自洽本金公式计入。现金支付的点数不进入贷款。净套现是新增债务所得，不是利润；按等额现金流抵消时，不包含投资回报及其他债务变化。
计算示例（仅供演示，非实时利率）
美国示例中，余额为 USD 300,000、年利率 6.5%、剩余 300 个月；再融资年利率 5.5%、期限 300 个月，现金费用 USD 3,500，无套现或额外还款。正常每月本息从 USD 2,025.62 降至 USD 1,842.26，减少 USD 183.36。60 个月净成本节省为 USD 11,373.45；简单现金流回本约 19.1 个月，净成本在第 15 个月首次收回。选择 US 并载入示例即可复现。加拿大预设改用 CAD 350,000，利率和摊还期相同，现金费用 CAD 3,500，输入罚金 CAD 2,000；原合同剩余 36 个月，新合同为 60 个月。合同后利率假设维持不变，不是预测。
方法与消费者参考资料
常见问题
计入费用后，房贷再融资值得吗？
只有在所选持有期的净节省为正时，再融资在本模型中才具有更低成本。请将维持原贷款与最多两份报价比较，并计入手续费及该时点未偿债务。月供较低本身不代表真正节省。
如何比较 15 年与 30 年再融资？
将新摊还期设为 180 或 360 个月，即可比较 15 年与 30 年方案。延长还款期可能降低每月本息，却增加总利息及售房时剩余债务。应按相同持有期比较两份报价，而不只看月供。
房贷再融资回本如何计算？
简单现金流回本仅在适用时，以前期现金费用除以初始月供节省。净成本回本逐月比较付款、前期费用及剩余债务，并抵消收到的净套现。初始相等不代表获益；模型成本完全相同则没有经济差异。收回费用不等于已产生正节省，节省也可能再次转负。
这里的套现再融资是什么意思？
套现会增加新贷款本金，以向借款人提供资金。为按统一资金口径比较，模型将收到的净现金作为独立现金流处理。套现属于借款，不是再融资利润。
可以把再融资费用计入新贷款吗？
对报价中融资支付的费用选择“计入新贷款”，对前期自付费用选择“现金支付”。融入贷款的费用会增加本金，也可能增加利息；今天不付现金不代表再融资没有成本。请按相同持有期比较两种方式。
折扣点数如何计算？
一个折扣点等于最终新贷款本金的 1%。现金支付点数计入前期费用，融资支付点数增加本金。融资点数时：新本金＝（当前余额＋净套现＋其他融资费用）／（1－点数百分比／100）。本工具不会推断买点降息幅度，请输入报价利率。
本工具中的加拿大再融资有何不同？
加拿大固定利率模型将按半年复利报价的名义年利率转换为等效月利率。合同期是利率合同有效期，摊还期是完整还款期限。到期后使用您假设的续约利率；未提供时维持原利率。两者都不是预测。
能否模拟加拿大续约前再融资及提前还款罚金？
可以。填写剩余合同月数及贷款机构提供的实际罚金。本工具不估算利率差额罚金或三个月利息罚金。比较前请向贷款机构确认罚金及其他解除费用。额外还款也可能有合同限制或收费，本模型不自动计算。
是否包含税费、保险、PMI 或贷款审批？
不包含。比较仅涉及本金、利息、输入的再融资费用、套现及债务余额；不包含房产税、保险、PMI、交易税、折现或贷款审批判断。LTV 仅供参考。
五年后卖房会如何影响再融资节省？
若计划五年后出售或再次再融资，将持有期设为 60 个月；两个方案都会计入届时未偿余额。若原贷款本身仅剩五年，也应将其剩余摊还期设为 60 个月。支持的持有期为 0–600 个月。