美國與加拿大再融資月付額
設貸款餘額為 P、月利率為 i、剩餘月數為 n，正常每月本息為 P × i / [1 − (1 + i)−n]。利率為 0% 時，月付額為 P / n。
美國固定利率模型以名目年利率除以 12 得到月利率；加拿大固定利率模型的等效月利率為（1＋名目年利率／2）1/6 − 1，反映半年複利。公式中年利率使用小數：6% 即 0.06。僅模擬固定利率、按月付款的房貸，不模擬可調整或浮動利率貸款。
🏡 房貸再融資計算機
本房貸再融資計算機將手續費納入比較，支援在美國或加拿大維持現有貸款與最多兩份報價之間比較。請按同一持有期查看月付額、剩餘債務及淨節省。
🧮 比較房貸方案
USD · 美國 · 固定利率，按月付款
現有貸款
填寫目前未償本金及剩餘還款期，不是最初貸款金額和期限。
USD
%／年
個月
300 個月＝25 年。請填寫剩餘還款月數。
再融資報價 A
填寫貸款機構報價中的利率及對應攤還期。
%／年
個月
360 個月＝30 年。這是新貸款的完整攤還期，不是加拿大貸款合約期。
請在進階選項中填寫費用、點數、違約金、額外還款或套現。按零計算可能高估節省。
按同一未來日期比較
計畫保留貸款或房屋的時間長短，可能改變比較結果。
個月
60 個月＝5 年。比較該時點的成本及剩餘債務。
USD
僅用於貸款價值比（LTV），不用於判斷核貸資格。
📊 再融資結果
填寫必需貸款資訊後即可查看比較結果。
帶 * 的欄位為必填。可載入範例；範例利率僅供示範，不是目前貸款報價。
⚠️ 僅供規劃估算，不是貸款報價
本工具模擬固定利率、按月支付本金與利息的房貸，不包含房產稅、房屋保險、PMI、稅務、未來市場利率、投資報酬及資金時間價值。費用與提前解除違約金應按貸款機構報價輸入；實際條件、收費和資格各不相同。不要僅憑顯示的月付額作出貸款決定。
🧮 計算方法
按持有期比較再融資淨節省
對每筆貸款，模型計算截至第 t 個月的累計本息付款、剩餘本金及前期現金費用；再融資方案另將收到的淨套現作為獨立現金流抵銷。維持原貸款與再融資之間的成本差，就是該時點估算的淨節省。
較低月付額可能留下更多債務，尤其在延長攤還期時。月付額節省描述現金流；淨成本節省為正，才表示該時點的模擬融資成本較低。額外償還本金可能提前清償並減少利息，但本工具不估算合約提前還款限制。
手續費、折扣點數與套現
比較報價中的現金自付費用與融入新貸款的費用。融資支付的固定費用和違約金增加本金；融資點數透過自洽本金公式計入。現金支付的點數不進入貸款。淨套現是新增債務所得，不是利潤；按等額現金流抵銷時，不包含投資報酬及其他債務變化。
計算範例（僅供示範，非即時利率）
美國範例中，餘額為 USD 300,000、年利率 6.5%、剩餘 300 個月；再融資年利率 5.5%、期限 300 個月，現金費用 USD 3,500，無套現或額外還款。正常每月本息從 USD 2,025.62 降至 USD 1,842.26，減少 USD 183.36。60 個月淨成本節省為 USD 11,373.45；簡單現金流回本約 19.1 個月，淨成本在第 15 個月首次收回。選擇 US 並載入範例即可重現。加拿大預設改用 CAD 350,000，利率和攤還期相同，現金費用 CAD 3,500，輸入違約金 CAD 2,000；原合約剩餘 36 個月，新合約為 60 個月。合約後利率假設維持不變，不是預測。
方法與消費者參考資料
常見問題
計入費用後，房貸再融資划算嗎？
只有在所選持有期的淨節省為正時，再融資在本模型中才具有較低成本。請將維持原貸款與最多兩份報價比較，並計入手續費及該時點未償債務。月付額較低本身不代表真正節省。
如何比較 15 年與 30 年再融資？
將新攤還期設為 180 或 360 個月，即可比較 15 年與 30 年方案。延長還款期可能降低每月本息，卻增加總利息及售屋時剩餘債務。應按相同持有期比較兩份報價，而不只看月付額。
房貸再融資回本如何計算？
簡單現金流回本僅在適用時，以前期現金費用除以初始月付額節省。淨成本回本逐月比較付款、前期費用及剩餘債務，並抵銷收到的淨套現。初始相等不代表獲益；模型成本完全相同則沒有經濟差異。收回費用不等於已產生正節省，節省也可能再次轉負。
這裡的套現再融資是什麼意思？
套現會增加新貸款本金，以向借款人提供資金。為按統一資金口徑比較，模型將收到的淨現金作為獨立現金流處理。套現屬於借款，不是再融資利潤。
可以把再融資費用計入新貸款嗎？
對報價中融資支付的費用選擇「計入新貸款」，對前期自付費用選擇「現金支付」。融入貸款的費用會增加本金，也可能增加利息；今天不付現金不代表再融資沒有成本。請按相同持有期比較兩種方式。
折扣點數如何計算？
一個折扣點等於最終新貸款本金的 1%。現金支付點數計入前期費用，融資支付點數增加本金。融資點數時：新本金＝（目前餘額＋淨套現＋其他融資費用）／（1－點數百分比／100）。本工具不會推斷買點降息幅度，請輸入報價利率。
本工具中的加拿大再融資有何不同？
加拿大固定利率模型將按半年複利報價的名目年利率轉換為等效月利率。合約期是利率合約有效期，攤還期是完整還款期限。到期後使用您假設的續約利率；未提供時維持原利率。兩者都不是預測。
能否模擬加拿大續約前再融資及提前還款違約金？
可以。填寫剩餘合約月數及貸款機構提供的實際違約金。本工具不估算利率差額違約金或三個月利息違約金。比較前請向貸款機構確認違約金及其他解除費用。額外還款也可能有合約限制或收費，本模型不自動計算。
是否包含稅費、保險、PMI 或貸款審批？
不包含。比較僅涉及本金、利息、輸入的再融資費用、套現及債務餘額；不包含房產稅、保險、PMI、交易稅、折現或貸款審批判斷。LTV 僅供參考。
五年後賣房會如何影響再融資節省？
若計畫五年後出售或再次再融資，將持有期設為 60 個月；兩個方案都會計入屆時未償餘額。若原貸款本身僅剩五年，也應將其剩餘攤還期設為 60 個月。支援的持有期為 0–600 個月。